鲁桂华

　　据中原地产研究中心的统计，在刚刚结束的国庆7天长假期间，全国主要54个城市新建住宅销售较2012年国庆期间增加6.2%。根据北京市统计局和国家统计局北京调查总队的数据，近期北京市“房地产市场出现量价齐升的苗头……房地产业的企业家信心指

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数提升至123.2，为2010年以来的新高”。

　　房价屡调屡涨，不仅引发持币待购者的焦虑情绪，甚至引发了我这个有房户的焦虑：房价到底为什么这么高？高房价到底意味着什么？高房价可能给我们带来什么样的后果？

　　我们不妨先来分析几组数据：

　　2007年至2013年中期，招商、保利、万科和金地四大房企，净利润占销售收入的比例在12.59%至19.93%之间，这就意味着房价中只有不到20%的部分是房企的净利润，并且近年来呈现出下降的趋势。

　　仅2012年，房企净利润占房价的比例为13.05%。为了讨论的便利，我们不妨假设招、保、万、金的2012年的销售净利润率13.05%足以代表整个房地产行业的一般情况，同时假设房价中除地价、税费、利息支出和房企的净利润之外的部分，即为材料供应商等上游的收入、工人的薪酬收入等。

　　根据这些数据，我们即得到图表2，即房价中61.33%被政府以地价、税费的方式拿走了，13.03%被银行以利息的方式拿走了，两者合计74.36%，即政府和银行拿走了房价中的近3/4。余下的1/4中，房企的净收入13.05%、上游和工人的收入等占12.59%，即房企、工人和上游的收入，各占房价的1/8左右。

　　对于这种算法，有人提出批评，比如广东省房协理事赵卓文先生指出，“土地出让金不应算为当年成本”，而是随着开发进度，逐年转化为房产的成本的。因此，赵先生认为，正因为只有一部分土地出让金进入房产成本，所以上述算法高估了房价中政府拿走的份额。

　　这种看法不尽正确，如图表3所示，我们不妨假设某房企每年支付的土地出让金或拿地支出为100元。比如2008年，其拿地支出为100元，其中有60%在第一年开发，因而有60元在2008年进入房产成本，余下的40%在第二年开发，即2009年有40元进入房产成本。2009年100元的拿地支出中有60元和40元分别进入2009年和2010年的房产成本。因此2009年进入房产成本的拿地支出为100元，等于2009年的拿地支出。

　　自2009年之后的每一年均是如此，为什么？因为虽然当年拿地支出有一部分进入未来的房产成本，但上年的拿地支出也会进入当年的房产成本，当这两种近似相等时，每年的拿地支出与每年进入房产成本的土地出让金会大致相等。因此我们在图表2中的算法，误差不会太大。

　　既然房价构成的估计没有太大误差，我们就可以较高的准确性推断，每1元的房价中，政府和银行拿走3/4，其中政府拿走61.33%！地方政府是高房价最大的受益者！

　　通过高房价这一手段变相征高税收，对我国经济的可持续有何影响？我们不妨从两个方面来思考这一问题：

　　第一，根据我们的测算 ，一套一百平方米的公寓，在一线城市，大约需要一个普通居民203年的储蓄，在二线城市，大约需要一个普通居民101年的储蓄，在三线城市，大约需要一个普通居民65年的储蓄。高房价的本质，相当于地方政府变相地通过税收，把居民未来一生甚至几生的储蓄挪到了现在，花掉了。对居民而言，下半生或下几生的消费能力将趋于萎缩！

　　第二，地方政府把这些钱用在了什么地方？如果用于进行生产性投资或扩充资本存量，产能持续扩大和百姓有支付能力的需求相对萎缩，将会导致严重的产能过剩！而要解决产能过剩，只有再依靠投资，而投资又依靠地方政府的财政收入，而地方政府的财政收入又依靠进一步上涨的房价。这样一种模式，焉能持续？如果这些钱被低效率的使用，比如用于三公消费，用于把刚修好不久的马路扒拉掉重修，那么情况就更严重了，这就意味着宝贵的国民储蓄的浪费！

　　竭泽而渔式的高房价，可以休矣！

　　(作者为中央财经大学教授)

http://business.sohu.com/20131012/n388028034.shtml business.sohu.com true 第一财经日报 http://business.sohu.com/20131012/n388028034.shtml report 2488 鲁桂华据中原地产研究中心的统计，在刚刚结束的国庆7天长假期间，全国主要54个城市新建住宅销售较2012年国庆期间增加6.2%。根据北京市统计局和国家统计局北京调 (责任编辑：杨雄)